La reciente aprobación por parte del Congreso del Estado de Baja California Sur de la reforma a la Ley de Desarrollo Urbano, que introduce la figura de los llamados “Polígonos para el Desarrollo o Aprovechamiento Prioritario o Estratégico de Inmuebles”, representa un momento crítico para nuestro territorio. Desde Bcsicletos observamos con preocupación varios elementos normativos que, si bien se anuncian como instrumentos para atender temas claves como la vivienda y desarrollo urbano, en su redacción actual, esa que aprobó el Congreso sin consultar más que a ellxs mismxs, comprometen la participación ciudadana, debilitan controles democráticos y no abordan los problemas reales de vivienda asequible, gentrificación y turistificación que enfrentamos en Baja California Sur.
La reforma aprobada faculta al Gobierno del Estado, particularmente al gobernador, para declarar estos Polígonos cuando quiera, solo con la validación de expedientes técnicos por parte de los municipios, y, de manera clave, exime estos procesos del procedimiento general de participación pública que establece la ley vigente (avisos, audiencias, consulta ciudadana) al introducir una excepción al artículo del procedimiento general. En la práctica, ello significa que decisiones de transformación urbana podrían venir de arriba hacia abajo, sin una participación real de las comunidades, barrios y colonias que habitan las zonas que decida a contentillo el gobernador en turno. Desde nuestra perspectiva la gobernanza del suelo no puede prescindir de la deliberación ciudadana, de formas de control social y de mecanismos de rendición de cuentas. Al excluir la participación, consulta y explicación concreta de las autoridades, se da paso a que se privilegie la velocidad o la inversión privada, y no el derecho a la ciudad de las personas que ya vivimos aquí.
La narrativa de la reforma dice que se busca atender el déficit de vivienda, los asentamientos en riesgo y la inversión en infraestructura; sin embargo, al revisar el texto aprobado constatamos que no se define de forma obligatoria qué se entiende por “vivienda asequible” o “bajo costo”, ni se establecen criterios para acceder a ella (ingresos máximos, porcentaje de acceso, mecanismos de renta controlada, etc.). Tampoco se fijan cuotas mínimas de las viviendas que mencionan en los polígonos decretados, ni se introduce un marco claro para capturar la plusvalía inmobiliaria generada por la intervención pública y destinarla en su totalidad, por ejemplo, a vivienda para la población más vulnerable o para abastecer de servicios básicos carentes en las múltiples colonias ya existentes.
En Bcsicletos nos queda claro que el problema en Baja California Sur no es producir más vivienda, sino que la vivienda que se produce no es accesible para las personas que habitamos las distintas ciudades que comprenden nuestro estado, pues los ingresos locales no alcanzan para ello. La ausencia de regulación por parte del Estado en materia inmobiliaria ha convertido a la vivienda en objeto de especulación, en la que los precios y rentas crecen sin correspondencia con los ingresos de la ciudadanía, la reforma, que con todo el autoritarismo aprobaron, omite atender las raíces del problema.
La gentrificación, entendida como el desplazamiento de las poblaciones originarias ante el aumento de precios, rentas, cambios de uso del suelo y llegada de capitales externos, ya ha sido documentada en zonas como Los Cabos y La Paz, tanto que los espacios en los que podrían y deberían ser construidas las casas para la aplicación del Plan Nacional de Vivienda 2025-2030 existen, pero estos terrenos ya tienen dueño y están, la gran mayoría, valuados en dólares (en miles o millones); aquí es donde se evidencia que el sector privado inmobiliario es quien se encuentra decidiendo el desarrollo de nuestras ciudades de la mano del Estado, que ha facilitado y favorecido el crecimiento de este mercado, es decir permitió que la vivienda sea un siempre producto de venta sin control alguno y no un derecho de la población. Es en este momento que los espacios públicos tiemblan, porque el Estado difícilmente tocará los predios de los privados, es decir, ¡adiós parques o potenciales zonas recreativas! que tanta falta hacen.
En este sentido, si esta reforma quería hacer algo al respecto, debió incluir mecanismos para: limitar conversiones de vivienda a usos turísticos o de renta de corta estancia (pararle la carreta a los Airbnb y sus similares), exigir evaluación de impacto social o de desplazamiento para los Polígonos, establecer derechos de retorno para quienes sean reubicados u otorgarles prioridad para acceder a las viviendas en ese polígono, reservar suelo para proyectos cooperativos o de comunidad, o capturar plusvalías generadas que deberían por obligación beneficiar a las comunidades que carecen de los servicios básicos en sus viviendas. Al no prever estos instrumentos, la reforma puede facilitar justamente que los nuevos desarrollos en los Polígonos desplacen a poblaciones de bajos ingresos, que las rentas se incrementen sin control y que la ciudad privilegie el capital turístico sobre la ciudadanía residente. Para nosotrxs, la ciudad que habitamos y defendemos necesita normativas que integren explícitamente estas barreras y salvaguardas para proteger el territorio de la gente que vive aquí, no para abrir puertas a la inversión sin contrapartida social.
Si el Congreso nos hubiera permitido participar en la construcción de la iniciativa de reforma, consideramos que para que esta Ley cumpliera verdaderamente con los fines de desarrollar una vivienda digna, basada en la justicia urbana, la movilidad urbana sustentable y centrada en el derecho a la ciudad, debería integrar lo siguiente:
- Definir legislativamente los conceptos de vivienda asequible y vivienda social, con criterios de ingresos locales, cuotas de acceso y duración de control en renta o venta.
- Incorporar criterios socio-espaciales para la delimitación de Polígonos (índices de vulnerabilidad, presión de renta/precio, desplazamiento en curso, déficit habitacional real).
- Establecer cuotas obligatorias de vivienda asequible (muy altas o totales) en los desarrollos de los Polígonos, con mecanismos vinculados de seguimiento y sanción.
- Incorporar reservas de suelo público o de propiedad colectiva/cooperativa, administradas por entes públicos o comunitarios, para garantizar que parte del suelo no sea capturado completamente por el mercado por medio de los diversos mecanismos que siempre han operado (prestanombres, fideicomisos, etc.).
- Reglamentar la captura de plusvalías derivadas de la acción pública en los Polígonos y destinar ese recurso exclusivamente a vivienda asequible, infraestructura comunitaria y equipamiento público para las comunidades y sectores más vulnerables.
- Exigir la realización de una Evaluación de Impacto Social y de Desplazamientocomo parte del expediente técnico de cada Polígono, incluyendo seguimiento y reparación si se trata de relocalización, sobretodo de los mal llamados “asentamientos irregulares” (para nosotrxs “vivienda popular”) que no son más que el resultado vivo de esta falta de gobernabilidad de la vivienda como un derecho, no como mercancía.
- Incluir un Derecho de Retorno para personas reubicadas y planes de reasentamiento con estándares mínimos de calidad, continuidad de redes sociales/laborales y acompañamiento, con prioridad a quienes ya habitan el territorio.
- Limitar expresamente la conversión de vivienda residencial a usos turísticos o de renta de corta estancia, en especial dentro de los Polígonos y las zonas de presión inmobiliaria, así como establecer licencias/tasas especiales para estos usos.
- Restituir mecanismos mínimos de participación ciudadana: aviso público, audiencias, consulta vinculante, y crear consejos de seguimiento vecinal para los Polígonos, para validar si es posible o no llevarse a cabo los proyectos o determinar si la urgencia primera es atender las necesidades básicas de quienes ya habitan los Polígonos designados.
- Alinear los Polígonos con los programas municipales y estatales existentes (y dar prioridad a la actualización de los mismos), y asegurar que la zonificación específica que se establezca en los expedientes no contradiga los Planes de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Ecológico Local, ni genere “islas normativas” que favorezcan especulación del territorio, por el contrario, propicien realidades urbanas donde prevalezca la justicia social y cuidado/defensa del ambiente.
En Bcsicletos tenemos la firme y terca convicción de que una ciudad sustentable, incluyente y justa no se construye solo con instrumentos de aceleración de suelo o “zonas estratégicas” proclamadas desde arriba y de manera autoritaria, sin diálogo alguno y de forma “express” por mandato, sino con reglas que sitúen en el centro la vida de las comunidades (en especial las más vulnerables), el derecho a permanecer en el territorio, la vivienda realmente asequible y la movilidad sustentable como ejes nodales de la política urbana. La reforma aprobada es un pésimo paso normativo, sin garantías sociales, de participación y de control que requiere nuestra entidad. Hacemos un llamado al Congreso del Estado, al Gobierno del Estado y a los municipios de Baja California Sur para que escuchen a la ciudadanía, integren estas recomendaciones y materialicen políticas públicas que verdaderamente desvincule la vivienda de la mera especulación inmobiliaria, la turistificación y la gentrificación, y pongan por delante el derecho a la ciudad y a un medio ambiente sano de todas las personas.
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